• #3 Phân loại cơ bản sản phẩm Bất động sản

     

    Thị trường bất động sản có gì?

    Luật sư Tú



    Bất Động Sản (BĐS) là 1 thị trường cực kỳ nhiều
     phân khúc. 

    Thị trường BĐS khác biệt do:
    1.  Loại sản phẩm 
    2. Vị trí địa lý/khu vực. 









            Ls. Nguyễn Vũ Tuấn Tú - 0829.867.666

    1. Loại sản phẩm 
    BĐS gồm 2 loại lớn cho thuê và mua (hình thức hợp đồng):
    - Nhà ở (residential):
    + Apartment (căn hộ chung cư)
    + Villa/townhouse/shophouse (nhà ở thấp tầng nói chung: biệt thự, nhà liền kề...)
    + Nhà phố, thổ cư (2 loại trên kia thì thường nằm trong 1 dự án, còn đây thì nhà đất có sẵn,
     ko nằm trong dự án)

    Apartment, villa/townhouse sẽ lại được phân hạng:
    + Cao cấp (high-end)
    + Trung cấp (mid-end) 
    + Cấp thấp/Phổ thông (low-end)

    - Thương mại/dịch vụ:
    + Văn phòng (office)
    + Mặt bằng bán lẻ (retail):
           - Shopping centre (trung tâm thương mại)
           - Retail podium (khối đế bán lẻ) 
           - Department store (trung tâm bách hóa)
    + Khách sạn (hotel)
    + Căn hộ dịch vụ (serviced apartment)

    Các loại  này cũng đều đc phân hạng:
                  - Office, retail: A,B,C
                - Hotel: 1,2,3,4,5 sao

    - Các loại hình mới:
    + Condotel
    + Officetel
    + Villa nghỉ dưỡng
    + Hoa viên nghĩa trang


    2. Vị trí địa lý:
    Theo vị trí địa lý, chúng ta chia làm 3 loại chính:
    - BĐS tại nông thôn
    - BĐS tại đô thị
    - BĐS tại vùng du lịch

    +BĐS nông thôn thì quan tâm chủ yếu là Đất nền

    +BĐS tại đô thị  thì quan tâm nhất là:
    CBD (Central Business District) cũng là loại hình Tú đang kinh doanh chủ yếu
    Đây cũng là loại hình rất phức tạp. Ví dụ

    - Old CBD (4 quận nội thành cũ: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình)

    - New CBD (the West, khu vực phía tây)

    - The "Middle" (khu nằm giữa old và new CBD, vdụ Thanh Xuân, đoạn cuối Ba Đình gần ra Cầu Giấy).

    - Phía Long Biên, Gia Lâm có thể chia thành khu the East

    - Khu vực Tây Hồ có thể xếp vào middle hoặc bản thân nó cũng có đời sống riêng

    - Phía Nam (Hoàng Mai, Thanh Trì) nói chung thuộc loại low residence nên ít đc nghiên 
    cứu/ngó ngàng đến 


    Khác nhau cực nhiều về giá cả cũng như các loại hình, ví dụ cho thuê:

    - Ở Old CBD do hiếm hoi mặt bằng bán lẻ nên giá thuê lên tới hơn100 USD/m2 còn ko có mà thuê. 
    Tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) cứ phải ngất ngưởng trên 90%

    - New CBD do đầy rẫy mặt bằng bán lẻ, giá thuê thê thảm chỉ bằng 1/4 (~25 - 30 USD) 
    Occupancy rate có khi ko đầy 50%

    - Nhà phố trong phố cổ có thể 1 tỷ/m2. Đất biệt thự New CBD dao động 100-120 triệu/m2 căng đét
    Ở đây còn chưa list ra loại hình khu tập thể/chung cư cũ. cũng nhờ vị trí, các căn hộ kiểu này giá chào 
    ko thua gì apartment trong các dự án sang chảnh ở New CBD, trong khi ở các khu tập thể này hạ tầng 
    xuống cấp thê thảm nhà cửa cơi nới chuồng cọp tùm lum, ko có chỗ đỗ xe, thiếu tiện ích và giấy tờ 
    pháp lý có khi chả có gì, nhưng vẫn bán vèo vèo.

    Hay lại thử nói chuyện thị trường tỉnh khác gì Hà Nội nha.
    Ở tỉnh, do quỹ đất thừa thãi, nhân dân quen ở mặt đất rồi ko khoái chung cư tí nào. 
    Bán chung cư ở tỉnh là 1 cuộc trường kỳ gian khó...

    +BĐS vùng du lịch thì quan tâm hotel, villas nghỉ dưỡng hoặc resort.